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英國二手樓 最可靠的估價網站?銀行如何估價?

Posted by Red Block Property Exchange Limited on January 17, 2022
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不少未有接觸過英國物業的香港買家,都經常向我們的團隊提出以上疑問。 事實上,近幾年大數據興起,越來越多英國物業網站提供初步的網上估價系統, 部份更是免費提供。但要分析這類網上估價系統的可靠性,首先要了解英國物業對比香港物業的不同本質。

英國大部分物業都是Houses (包括:排屋,半獨立,獨立屋等),性質與香港絕大部分人常接觸的高樓大廈分層單位(Homogenous)不一樣,英國的房屋(house)每間都是獨一無二的(Heterogenous) , 物業因素如室內狀況、花園面積、 業權、土地面積Plot size、特色建築、Extension 加建部分等會影響物業價值。

另外, 香港物業主要的組成部份其實是高昂的地價,用啟德為例,二手樓價普遍$25000 – $30,000/平方呎。當中,地價已經佔$13,000/平方呎,佔平均樓價接近一半,相反,香港私人樓建築費亦不過$5000-£6000/平方呎,所以就算再高的建築質素,更高的樓層,景觀,樓價相差亦可能只有幾個百分點。

相反,英國大部分城市地價佔樓價百分比不高(倫敦除外),以上提及的個別物業因素對樓價影響就非常大。舉例,就算同一條街,物業價格都可以因為以上因素相差50%或更高。

所以,基本上沒有任何一個網上估價系統能夠可靠地一瞬間看到每個物業的估值。加上,根據我們仔細並長時間觀察,發現絕大部份網上估價系統,都只是用物業對上一次的歷史成交,再乘以整體樓價指數的變幅,去估算最新的價值,根本完全沒有考慮物業的本身的任何因素。因此銀行會基於每一個按揭申請,去聘請獨立的註冊測量師進行詳細的物業估價, 而費用就會需要準買家在提交申請時繳付。

若果準買家真的希望了解到物業的大概價錢,除了可以詢問有經驗的註冊地產代理之外,亦可以同銀行一樣去聘請一位註冊測量師做估價。 不過,一般業主都不會貿然讓準買家睇樓當日就立刻驗樓/估價,一般做法會在業主接受出價後,立刻聘請測量師驗樓及同時間進行估價的程序,很多具規模的測量師行都可以提供這類型的服務, 驗樓報告上已經會連同測量師對於該物業的估值。

相信有經驗的客人都已經看出網上估價這一個動作,實在非常不可靠。在升市時,更加會令買家錯失出價良機,所以選擇有經驗的代理去協助你分析及準確出價就變得非常重要。而地產代理亦有責任提供最新的市場數據,鄰近成交,以協助客人出價。

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