分層公寓(Flat) 在申請抵押貸款的時候，按揭銀行一般都會要求申請人提供該公寓的EWS1表格，而該表格又會分為 5 個不同的評級。這篇文章就讓我們就一次過整理出EWS1表格的評估範圍、作用及等級。
什麼是EWS1表格？
EWS1表格，也稱為“EWS1 證書”或“EWS1 報告”，是由合資格人士簽發的證明，證明住宅建築的外牆系統 (EWS) 的防火性已經過評估。EWS1已經經歷了三個版本，EWS1當前版本於 2022年3月16日發佈。
EWS1的有效期是多久？
EWS1有效期為 5 年，但如果外牆或建築物外部附件（如陽台或圍板）發生重大變化，則需要重新評估並簽發。
EWS1有什麼用途？
在 2017 年 6 月的 Grenfell 火災後，由於估價測量師無法對分層公寓進行估價，導致分層公寓二手市場冰封。EWS1為公寓業主提供了一種向銀行申請按揭貸款時，評估建築物外墻防火性的方法。
EWS1是否代表我的物業是安全的？
不是。EWS1是對建築物外牆中存在的可燃材料，所帶來火災風險的非常有限性評估。它不能替代火災風險評估，也不能評估其他建築安全風險，例如結構穩定性、通風、年久失修或石棉等有害物質的存在。
我的物業需要EWS1嗎？
EWS1不屬於任何交易上的法律要求。但如果你要購買、出售或抵押一間分層公寓，並且該公寓高度超過18m（約 6 層高），那麼買方、銀行或其估價師都可能會要求提供EWS1表格。否則，買方律師甚少會不建議買家購買。
EWS1分類中 A1、A2、A3、B1和B2有什麼分別？
A1
使用的主要材料符合有限可燃性或更好的標準，並且在相關位置安裝了標準的屏障。
外牆附件（如陽台）沒有包含大量可燃的材料。
A2
使用的主要材料符合有限可燃性或更好的標準，並且在相關位置安裝了適當標準的屏障。
對外牆附件（如陽台）進行了適當的風險評估，確認不需要進行任何補救工程。
A3
使用的主要材料符合有限可燃性或更好的標準，並且在相關位置安裝了適當標準的屏障。
外牆附件（如陽台）可能存在潛在的補救工程。
B1
外牆存在可燃材料。
火災風險很低，不需要進行補救工作。
B2
外牆存在可燃材料。
火災風險高，需要進行補救工作。
如果EWS1中的評級為B2，我還能出售或轉按我的單位嗎？
這將取決於按揭銀行或買方的風險偏好，以及他們的估價測量師對該風險的評估。但買家可以選擇的銀行就可能因此而減少，而且樓價會由於二手流動性較低而會跑輸大市。
以下是 11 間分層物業，部分更曾經在幾年前，香港有代理推售過的樓盤，但其中只有1個有EWS1表格，而另一間比較幸運的，獲得了政府全額資助，將會進行整個外墻的改造，而從達到防火標準。這意味著另外9間都是無法 / 非常困難去承做按揭的，在 Rightmove 上面經紀亦會明確表示 Cash Buyer Only，
但是這些樓盤在香港推售的時候，一般經紀都不會提及EWS1表格的問題，因為所有香港買家都知道，只要銀行不願意承接按揭的樓盤，全部都是有問題存在的，而且極難轉售。
以下均為真實個案數據， 其中一個最驚人的例子：
同一公寓單位，14 年後的造價比當年暴跌 45%。
- https://www.rightmove.co.uk/properties/85857462 – 沒有EWS1，同一屋苑持貨 4 年，仍輸 1.5%
- https://www.rightmove.co.uk/properties/89931755 – 沒有EWS1，同一屋苑 14 年後，暴跌 45%
- https://www.rightmove.co.uk/properties/58420038 – 政府全額資助進行外墻改造，同一屋苑 13 年後，才平手
- https://www.rightmove.co.uk/properties/127213484 – 沒有EWS1，同一屋苑持貨 18 年後，仍然低 4.5%，近兩年零成交
- https://www.rightmove.co.uk/properties/129759545 – 沒有EWS1，同一屋苑持貨 17 年後，都要輸 15.7%
- https://www.rightmove.co.uk/properties/85821147 – 已有EWS1，同一屋苑持貨 11 年後，微賺 9.5%成功逃脫
- https://www.rightmove.co.uk/properties/130875620 沒有EWS1，同一屋苑持貨 14 年後，仍輸 5.6%
- https://www.rightmove.co.uk/properties/122834465 – 沒有EWS1，同一屋苑持貨 13 年後，微賺 2.7%成功逃脫
- https://www.rightmove.co.uk/properties/106222775 – 沒有EWS1，同一屋苑持貨 13 年後，微賺 1.8%成功逃脫
- https://www.rightmove.co.uk/properties/123733514 – 沒有EWS1，同一屋苑持貨 3 年後，仍輸 6.3%
值得留意，過往10年，英國平均樓價上升了76%（英國土地註冊處2022年對比2012年的數據）。
可能會有買家認為，購買此類型物業收租時，樓價夠低就可以，平買平賣，租金回報「計掂數」都可以一試，我們不否定，但還有一點需要注意，就是物業如果之後被斷定需要修繕，但需要業主們湊組足夠資金， 對於買家來說就是一個潛在的財務風險。更有少數例子，是由於業主法團因為投票問題，一路將維修問題拖延，導致 其中一些業主肯付費用，都未能成功開展工程。
總括來說購買英國的High-rise公寓，不論二手還是半新樓，都強烈建議買家平衡各方面風險！
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