10分鐘看懂如何為自己的物業計稅
Buy-to-let 可以是其中一個令人達致財務自由的工具，因此它們吸引了很多英國公民，歐洲人，以及來自世界各地的投資者。 但投資之前必須先了解相關的稅務開支。
英國做業主需要繳交的稅有不同的形式： 印花稅土地稅 (Stamp Duty Land Tax)、 資本增值稅(Capital Gains Tax) 和收入稅 (Income Tax)。這些是主要的 3項。但你不會一次付清所有稅款。你在首次購買物業時支付的印花稅，並且在你出售投資物業時需要繳交資本增值稅
如果你 通過英國的有限責任公司(Limited Company)購買 房屋出租，你將支付租金收入的公司稅。你可以在我們其他篇章裏找到更多信息。
為什麼要為租金收收入稅 – 成為業主，你從租戶那裡獲得的租金收入。與任何其他月收入一樣，你需要為租金收收入稅。
什麼算作租金收入？
租金收入是指你從租戶 (Tenant) 收到的任何款項：
- 租
- 傢俬使用費
- 清潔費
- 任何向租戶收取的服務費
你需要繳交哪些稅款？
收入稅是私人業主對租金收入支付的唯一稅款。它在英國有很多名稱：業主收入稅、物業收入稅、購房出租收入稅等。但這些都是指你每月支付的相同稅款。
你需要對你的淨租金收入徵稅——即你賺取的利潤；這是將你從各種物業中獲得的所有租金收入相加，然後減去任何租金收入稅減免(Allowances)、減免(Reliefts)或允許費用(Allowable Expenses) 來計算的。
租金收入稅稅率是多少？
你的收入稅範圍決定了你當年支付租金收入的稅率。你可能會從多種來源獲得收入，每種來源的徵稅方式不同。如果你想計算應繳交的稅款，則在計算收入時需要謹慎。
你的租金收入的收入稅稅率和起徵點與你的個人收入相同。但是，將你的租金收入加到你收到的任何其他收入中(如出糧等)，可能會使你超過稅收起徵點，或進入一個新的更高的範圍。 正因如此，我們很難確定某百分比的稅率，就是斷定是購買任何一間物業收租的稅率。
收入稅稅率為：
| 收入稅範圍 | 應稅收入 2021 – 2022 | 2021 – 2022 年收入稅稅率 |
| 個人免稅額（僅限英國居民resident或公民national） | 12,570 英鎊及以下 | 0% |
| 基本稅率 | 12,571 英鎊 – 50,270 英鎊 | 20% |
| 較高稅率 | 50,271 英鎊 – 150,000 英鎊 | 40% |
| 附加費率 | 150,001 英鎊及以上 | 45% |
要確定你的收入稅範圍，你：
- 計算出你的年薪，如果你能賺到 – 包括任何Bonus，並且不要扣除 12,570 英鎊的個人免稅額
- 從你的總租金收入減去物業相關的允許減免開支，以計算你的淨租金收入
- 將你的工資、淨租金收入和任何其他剩餘的淨收入加在一起，以顯示你的收入稅範圍
- 從任何其他收入（例如你擁有的公司）中扣除任何適用的費用或免稅額，以從該來源找到你的淨收入
例子
- 你的工資為 40,000 英鎊
- 你還將獲得 20,000 英鎊的租金收入
- 你從租金收入中扣除 5,000 英鎊的費用，你的淨租金收入為 15,000 英鎊
- 你將你的工資和淨租金收入相加，得出你的收入稅範圍：40,000 英鎊 + 15,000 英鎊 = 55,000 英鎊
- 你屬於較高稅率的稅收範圍
你將支付：
- 前 12,570 英鎊的 0% = 0 英鎊
- 12,570 英鎊以上至 50,270 英鎊以下的 20% = 7,540 英鎊
- 剩餘 4,730 英鎊的 40% 高於 50,270 英鎊 = 1,892 英鎊
- 總收入稅，包括租金收入稅 = 9,432 英鎊 (就以上的例子而言，有效稅率約17%)
你如何支付租金收入的稅款？
購買出租物業收入的交稅過程並不複雜。
如果你：
- 年租金收入低於 1,000 英鎊，則無需向 HMRC 報告
- 每年賺取 1,000 至 2,500 英鎊的租金收入，然後你需要向HMRC報稅
- 扣除Allowances後的收入在 2,500 至 9,999 英鎊之間，或扣除Allowances前的收入超過 10,000 英鎊，然後你需要在 HMRC 註冊並完成包含租金收入的報稅表，作為你年度評稅的一部分
關於業主報稅申報表
HMRC 使用自我評估報稅表向那些從工資以外的來源獲得收入（例如租金收入）的人徵收入稅。因此，業主通過完成自我評估報稅表來支付租金收入的應繳稅款。
你在每個納稅年度（從 4 月 6日 至 4 月 5日）填寫一份自我評估報稅表。HMRC 然後用這些數字來確定你需要支付多少稅款。當你完成購買出租的納稅申報表以申報任何費用時，你必須保留你在物業上所做的任何開支的收據。
業主可以通過兩種方式完成自我評估：
- 你自己填寫報稅表
- 你聘請會計師代表你進行自我評估
為什麼要自己做？
許多業主選擇完成自己的報稅表，因為它消除了會計師的成本。自我評估不是避免業主稅的方法。如果你選擇完成自己的自我評估，你需要如實稟報。
為什麼使用會計師？
不是每個人都知道如何申報租金收入的稅款。通過使用會計師，你可以減少對自己會犯的錯誤或遺漏。你的會計師會知道如何對租金收入徵稅、你可以申請什麼以及你需要保留哪些收據。 我們建議使用具有物業稅經驗的會計師。如果需要決定是否以你的個人名義或有限公司的名義擁有財產，他們可以提供合法的意見。
允許開支(Allowable Expenses)
HMRC 對出租物業的收入有嚴格的稅收規定，因此對於你可以要求作為購買允許開支的金額是有限制的。
物業基本免稅額 (Property Allowance)
你從租戶那裡收到的首 1000 英鎊租金是免稅租金收入，也稱為你的基本免稅額。這意味著收入低於 1000 英鎊的業主不必擔心計算費用並向 HMRC 報告；他們的租金收入獲得全額稅收減免。在某些例外情況下，扣除費用對收入低於 1000 英鎊的業主更有用，但這取決於你的個人情況。
如果你的租金收入超過 1000 英鎊，那麼你必須完成自我評估報稅表。 必須留意：你還必須在物業基本免稅額或從允許開支扣除開支之間，二選其一。
選擇 1000 英鎊物業基本免稅額的業主可以獲得所謂的部分收入稅減免。如果你的允許開支低於 1000 英鎊，則部分減免很有用，因為你可以免稅申請大部分租金收入。
租金收入的可扣除開支 – 允許開支
規定你可以扣除什麼，不能扣除什麼。你可以扣除專門用於出租物業的費用，並且你（而不是租戶）支付的費用。
什麼可以作為租金收入的可扣除費用？
- 一般維護和必要的維修，但不是改進
- 更換部分物業內的物品
- 出租代理費和管理費
- 會計師的費用
- 保險 – 例如業主對建築物、內容和公共責任的政策
- 水費、市政稅、燃氣和電費 (如果是業主繳交)
- 一年（或更短）的租約相關的法律費用
- 法律費用 (續租少於 50 年的)
- 直接成本 – 例如商務電話、文具和廣告
- 你的租賃業務的車輛運行成本
什麼不符合租金收入的可扣除費用？
- 抵押貸款利息
- 你的全部抵押貸款付款 – 請參閱下文了解更多信息
- 家居裝修 – 例如用木地板代替地毯
- 與你的物業租賃業務無關的電話\
- 服裝
- 個人消費
抵押貸款利息的業主稅收抵免
在過去幾年中，政府逐步取消了你可以申請的抵押貸款利息減免金額，同時引入了新的稅收減免。這種新的稅收減免被稱為“稅收抵免Tax Credit”。
減少Buy-to-Let稅的方法
坊間關於如何避免物業稅的提示，有時會不太可靠，而且風險極高。相反，讓自己了解適合您情況的免稅或扣除，持牌會計師提供合法意見。
有限公司Buy-to-let
某種情況下，以有限公司（Limited Company）的名義購買物業更省稅，因為有限公司擁有的物業的租金收入與私人業主擁有的不同。你支付的是公司稅。HMRC 在確定向您收取公司稅的稅率時不會考慮您的個人收入，因為它是固定稅率。公司稅目前為 19%（2021 – 2022 年），適用於您的整體業務收入。
這意味著它可以更便宜，這是許多業主考慮使用有限公司的主要原因之一。你還可以在有限公司Buy-to-Let的費用方面擁有更大的靈活性，因為它被認為是您業務的一部分，而不是投資。我們建議所有投資者應向會計師尋求有關業主稅收減免和稅收效率的建議。
如果想了解更多關於如何報稅，請立即閱讀： https://www.redblockpropertyexchange.com/2022/02/18/拆解英國樓收租-報稅流程-【香港業主必讀】/
本指南僅供參考。作為英國國正式註冊地產代理，我們無法提供稅務建議。