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Freehold及 Leasehold物業的最完整比較

Posted by Red Block Property Exchange Limited on May 17, 2020
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一般香港物業都是租賃產權(Leasehold),而土地權是香港政府擁有, 還有不少大型屋苑的土地產權,到2047年就即將到期。不過英國物業則會分為永久產權(Freehold) 及租賃產權 (Leasehold),投資者需要詳細了解每一個物業的產權狀況,才可作出明智而且最適合自己的投資 選擇。

很多香港人在購買英國物業時都會疑惑究竟是否 Freehold就一定比 Leasehold 更優勝?

永久產權 Freehold

購買永久產權的物業,代表買家即將購買這塊土地以及土地上物業的永久產權。由於土地和物業都是業主擁有,絕大部分Freehold 物業都不用交地租(Ground Rent)及物業管理費(Service Charge)。不過當然土地或物業出現任何問題,都是由該業主/地主負責。在英國不少House都是永久產權的物業(Freehold)。業主在申請加建改建時,只需要符合政府規劃上的要求。

新型 Freehold

一般海外投資者認為,由於土地和物業都是業主擁有,所以不用交地租(Ground Rent)及物業管理費(Service Charge),業主則要負責房屋的維修和保養。然而,近年越來越多房地產開發商要求新建 Freehold 物業的買家繳付管理費(Service Charge),以便支付公用設施的費用。

租賃產權 Leasehold

購買租賃產權的物業,代表買家只是購買這塊土地上的物業和土地使用權的一段時間,並不是擁有該片土地。

999年業權

坊間一般稱之為Virtual Freehold,此類物業業主雖然不擁有永久業權,卻只需要支付象徵式地租 (peppercorn)。以我們處理過的眾多物業作參考,業主一般只需要每年繳付£1至£20 左右英鎊地租,亦不需支付任何管理費,有一部分業主甚至從沒繳交任何地租。 此類型的物業地權,一般同普通Freehold 物業大同小異,甚少像近10年新建的 Leasehold 物業,會施加倍增地租條款。

250年以下業權

這類業權物業一般在最近十多年間由大型發展商推出,地租通常由幾十至幾百英鎊不等,有一部分亦要繳交管理費。這類業主特別需要留意 Lease Agreement 中有否加地租條款,以免將來承受昂貴費用。英國基本上所有公寓Apartment都是租賃產權(Leasehold),而一般租賃產權的期限通常最是125至999年期,一般業主需每年繳交地租(Ground Rent),要留意是部分新落成樓盤的地租條款會定期調整地租水平,有機會影響按揭。

除此了地租之外,如購買租賃產權(Leasehold)的物業要特別留意Leasehold剩餘年期!因為剩餘年期少於75年會嚴重影響物業按揭,很多按揭公司都不會對少於75年Leasehold作出借貸,直按影響將來物業的放售價值。

以曼徹斯特市中心一房Apartment為例,一般地租(Ground Rent)每年約200-250鎊,而大廈管理費(Service Charge)每年約1000-1200鎊。

投資者不應側重任何一類型的地權

政府新規管

購買Leasehold物業的買家:英國政府已於 2021 年初宣佈實施新法案,讓Leasehold物業業主以零地租將租約延長990年。為了加強監管地主的權力,政府正計劃為地租設上限,避免地主隨意加價。法例生效後,購買永久業權與租賃業權的分別將會微乎其微。

總括而言,Freehold與Leasehold對樓價的影響並沒有香港買家想像中嚴重。 對於當地家庭來說,物業狀況、附近學校及交通配套等相對更加重要。 而且兩種地權的物業,對租客來說更是毫無影響,所以租金不會因此有分別。

我們團隊認為有良好回報和升值潛力的物業,比起是永久產權(Freehold) 或租賃產權 (Leasehold)更為重要!

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