相信以上都係好多客人同其他朋友講自己將會去英國嘅時候，所聽到嘅第一句說話。乍聽之下似乎相當合理，始終不熟悉當地又不知道是否「啱住」， 到埗前買樓似乎都有點太急，不過我相信心水清的客人又或者了解英國物業市場的客人都會知道現實嘅情況又未必如此…
首先，租樓 – 是否真係想像中容易？ 你在選擇人，人亦能選擇你。 當地很多業主對海外移民租用他們自己的物業的確係比較小心。 因為大多租慣物業的當地家庭，既有信貸紀錄，亦有當地收入，甚至租用物業的history，而且當地租賃物業長期供不應求， 就算當地家庭租屋亦有困難，所以有不少家庭願意預繳數個月至一年租金，以增加被業主接納的機會。
第二，移民家庭宜計機數。簡單從數字睇，以一般排屋或獨立屋為例，其實每年租金已經是樓價的5-6%（倫敦除外）， 再加上每年英國大城市近幾年平均7-10%的樓價升幅（優質區域/校網區甚至更高）， 移民後的資金可能每年都已經跑輸大市12% – 16%！ 再加上當地的租務需求已經非常巨大，未到埗嘅新移民租樓本身就已經困難，難以與當地有收入、信用記錄嘅家庭競爭，變相甚至有可能要出比市面租金更高嘅水平，相信很多搵緊租盤嘅客人都完全明白以上的情況。
第三：對沖。我們認為盡快在移民前購入物業是一個不錯的選擇。睇英國，近二十年，只有一年時間錄得按年跌幅（2008-2009）假設真係讓你把握到這1/20的機會，租一年樓付出6-7%（當年），樓價跌10%由真的值搏嗎？過往讀者會覺得是天方夜譚？ 但其實香港人只要細想過去10年甚至20年的香港樓市， 都已經會十分明白現在的處境， 大家都恨不得在當年會選擇多買幾間物業， 任何地區任何街道， 都已經沒有所謂了。
第四：彈性。買了物業，適合自己固然好，但不適合的話，都可以先居住一段短時間然後放租， 收到的租金就可以去租住你喜歡的位置了。 相反，如果租用了一間物業，根據英國普遍租務規則，簽了一年租約，反而要住足一年，更不彈性。更多實例就是， 租了一年樓，發覺樓價升了，又更加不甘心入市，於是再租一年，樓價再升、再等、再升，無限輪迴。
第五：低門檻。最重要的一點就是現在英格蘭中北部城市平均樓價只是大概20多萬英鎊！在門檻較低的情況下， 加上自住需求及投資價值， 應該都沒有客人朋友會再多猶豫。因為大家明白優質資產的價格會隨着時間不停上升已經是不爭的事實，繳付租金去對賭，即使估中該段時間價格稍微下調， 難道付出的租金就不是成本嗎？
想分享一位移民 Manchester 大概半年的一位客人為例，舉家移民前，成功沽出香港的物業，套現接近千萬港元，在2020年至2021年間，先後經我們公司購買了四間物業，當中大部分有普通中產區，不過，最終全部收租用，自己就再租更合適自己小朋友讀書的名校區物業。 整個Portfolio收租回報率大概6%，自己再租用名校區物業，由於樓價較高-一般租金回報率較低（4%左右），以高租、養平租， 但卻住最名貴的地段。
當然都可能還會有讀者反駁：你們因為是地產代理所以才有這個說法 – 對於一些香港的純粹銷售中介可能尚算成立， 但我們畢竟是當地的註冊地產代理，買賣、租務的服務都有提供，各類型的客人我們都可以幫助到，只是中立地將觀察到的現實情況及數據解釋，信與不信就交由大家自行判斷了。
