買錯英國新盤 五大慘痛結果

大概十幾年前，英國物業投資成了香港投資者的首選海外投資，當時以發展商的新盤主導，但原來買錯英國新盤，後果可以相當嚴重。仔細想，如果物業於英國當地市場有競爭力，受買家追捧，發展商何故要花大量 Marketing Budget 到香港租用華麗酒店貴賓廳招待海外買家，仲可以打開價單任你選擇？

相反，紅磚房作為當地正式註冊代理，除左接受業主放盤外，重點就係幫助對英國樓市認識不深的香港/台灣買家仔細分析各類物業，是否合符買家的風險胃納，以及購買的物業是否物有所值。所以，我們一向對於推介何種類型的物業一向有非常嚴格的要求。

我地一起仔細睇睇5個買錯英國新盤的後果！

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直接爛尾無樓交，甚至有發展商潛逃，一紙空文，拆樓都懶。所謂保證租金回報，但包租公司倒閉

以下係其中一位早前搵我地紅磚房幫忙的一位「英國業主」的物業。 據說，他幾年前買入一個位於 Liverpool 的分層物業 “Flat”， 並且在香港經地產代理完成交易簽署買賣合約。 代理當時承諾發展商會向他提供三年的保證租金回報， 但交易完成後，他只收到幾個月的「租金回報」，然後就再聯絡不到發展商或該地產代理。於是，萌生賣盤念頭，希望收返幾多得幾多。於是我們根據他提供的買賣交易合約， 搜尋了相關的地塊，當刻就已經心知不妙。根據政府的地塊資料顯示，該地塊仍然是一間“Factory”工廠， 而且根據2022年八月份的Google Maps – Street View 顯示，該處真的仍然為一件類似工廠的構建物。果然，「發展商」拆樓都懶，直接逃逸。

講到爛尾樓，當然不得不提當年震撼一時的曼城Manchester “Angelgate“ 爛尾事件， 據說當年的地產代理推銷此樓盤時，強烈建議買家全數付款， 以換取更高的保證回報。結果都不用多說，發展商吸金$3.6億港幣後，直接逃逸。另外，大台的王牌節目都有分享過，關於英國樓的爛尾事件。

仔細留意，以上三個例子，都有一個共通點：就係「保證回報」。用你自己的錢派給你自己，天下騙案不外乎數招，但「橋」唔怕舊，最緊要受！

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外牆防火不達標，無按揭賣唔出，更甚業主要巨額更換外牆

2017年一場倫敦住宅大樓Grenfell Tower大火，除了燒死72條寶貴生命外，亦都燒毀了數十萬擁有英國分層物業Flat / Apartments 的英國業主的安居樂業夢。因為自大火後，政府對物業放火安全要求提升，銀行同時亦要求所有high-rise residential tower業主需要做外牆防火測試，物業才可以承造按揭。業主的物業頓時失去轉售價值。市場稱為“Cladding Crisis”

曼城作為倫敦後另外一個核心城市，近十幾年有無數High-rise住宅落成，成為Cladding Crisis首當其衝的城市，數百業主不停上街示威，希望發展商能為事件負責，結果如何？當然要繼續等吧， 有些較為好彩的業主，外牆防火測試通過，物業價值稍為恢復正常， 較為不幸的業主，更要為物業付出十萬計英鎊（冇錯，是每個單位）去更換大廈外牆，最終負債累累，但物業卻並不安全，放租都有問題！

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物業管理公司棄樓而去變廢廈，管理不善，垃圾堆積如山，物業難而租出/轉賣

在英國，只有21%的民眾住在分層物業Flats，相反絕大多數當地人居住在屋型物業，包括：Detached 獨立屋，Semi-Detached 半獨立屋，Terraced 排屋。 住在大部份屋型物業的，由於業主是連土地業權一併購買， 所以並沒有統一的管理公司去管理，所以倒垃圾，洗街，等公共地方維護，就是住戶需要繳交Council Tax 讓當地市政府處理。相反，當地很多Flats / Apartment項目就要靠物業管理公司去維護，倒垃圾等。 同香港不同，因為絕大多數人居住在分層物業， 甚少會出現有樓無人管的狀態，但在英國，原來都幾常見！尤其倫敦以外，低價較低的城市。

Baltic View / Baltic House 為早幾年前在香港發售過的Apartment 項目， 如今上Google Maps一睇，就睇到為何該樓盤如此難出租， 原來該樓盤管理公司已經逃逸，物業現在沒有人管理，垃圾到處都是，所以難怪叫價£400/月都可以無人問津。類似的管理災難竟然在曼城Salford Quays 的屋苑都有發生，。

另外，位於Bradford的Victoria House 同樣是一位香港買家，經香港的地產代理，買入的所謂保證租金回報項目，數年後，我們竟然發覺該樓盤已經完全人去樓空，連大門都已經被木板封閉。至於業主手持此物業權，可以賣到嗎？

管理不善會大大打擊物業租值，業主必須小心處理， 反觀香港，要聯通大部份業主，踢走管理公司，都不是容易，更何況， 有些發展項目，主打外國買家，大部分業主都不在英國，管理公司當然更容易「無皇管」。想避免管理公司問題？直接買沒有管理公司的屋型物業，可能Council倒垃圾就相對可靠了。

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極高溢價難轉售，跑輸大市，甚至大幅蝕讓

實不相瞞，羊毛出自羊身上，近年來，都有不少發展商主動尋找我們紅磚房合作，付佣金希望我們推銷他們的項目，百貨應百客，我們當然亦不會刻意拒絕。市場必定有買家寧願繳付合理溢價，都希望買入全新物業享受。

一般來說，全新物業，對比同區同類型的二手物業，如果溢價介乎20至30%，可以說是合理的水平， 因為當地家庭，亦會願意付出此溢價水平購買優質新盤。而半新物業將來於二手市場放售價值，亦會有較舊樓高， 但如果溢價水平超過50%，很大機會就會與二手市場脫節， 而且大多數是當地買家毫無興趣，才來到海外賣樓吸引不熟識當地市場的買家。此類新盤將來放售時更大機會蝕讓。

但我們特別搵出十幾個樓盤，當年異常高溢價的，在香港發售過的Apartment項目。這幾年來，英國樓市自2015年來上升55.2%（整體平均樓價，UK Land Registry）， 以下項目有部分嚴重跑輸大市，更有部份要蝕本離場。

購買新盤時，付出溢價是合理的，但必須要做足功課，留意二手成交，如果溢價異常地高，就要小心！

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管理費狂加，或者地租每幾年倍增

英國的Apartment 盤，或者Leasehold 屋苑型新盤，最為人詬病，就是大廈物業管理費Service Charge（香港人習慣用Management Fee 形容，但在英國，物業保安，倒垃圾，公共空間維修等稱為 Service Charge)，以及Leasehold Ground Rent地租。 當地有很多良心發展商，都提供250 – 999年期以上的超長租期，而且，地租只是象徵式，一般只需£1-100一年。

不過， 早幾年開始就有黑心發展商，特別是主打外國投資者的，就於物業Leasehold Agreement 內，訂明每幾年/十年，將地租倍增，令部份銀行為此物業提供按揭。幸好， 今年六月的英國政府法例，已經禁止發展商向Leasehold業主收取地租，可惜，只限新落成的物業… 即是，舊有的Leasehold物業變相更不受歡迎。

除外，最近英國通脹升溫，很多Apartment 管理費Service Charge 都大增，如上文所講， 要踢走管理公司， 需要集合眾多小業主開大會，但如果該樓盤主打海外買家，管理公司便可以肆無忌憚加管理費，因為大部分業主都不會花精神處理。

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陸續有來…

除了早幾年的英國新盤中伏外，由於英國屋型物業的二手市場一向競爭激烈，所以最近坊間湧現大量所謂「政府包租」，「保證回報7.5%以上」，「10/25年租約」等資助房屋，或HMO等投資項目，吸引香港買家Cash Buy，聲稱可以「躺平」收租，無須租管費，無需維修等綽頭。

究竟當中大家有咩要注意？是否真係「屋」有所值？我地下篇分解。