fbpx
Your search results

買錯英國新盤 五大慘痛結果

Posted by Red Block Property Exchange Limited on November 24, 2022
| 0

大概十幾年前,英國物業投資成了香港投資者的首選海外投資,當時以發展商的新盤主導,但原來買錯英國新盤,後果可以相當嚴重。仔細想,如果物業於英國當地市場有競爭力,受買家追捧,發展商何故要花大量 Marketing Budget 到香港租用華麗酒店貴賓廳招待海外買家,仲可以打開價單任你選擇?

相反,紅磚房作為當地正式註冊代理,除左接受業主放盤外,重點就係幫助對英國樓市認識不深的香港/台灣買家仔細分析各類物業,是否合符買家的風險胃納,以及購買的物業是否物有所值。所以,我們一向對於推介何種類型的物業一向有非常嚴格的要求。

我地一起仔細睇睇5個買錯英國新盤的後果!

-1-

直接爛尾無樓交,甚至有發展商潛逃,一紙空文,拆樓都懶。所謂保證租金回報,但包租公司倒閉

以下係其中一位早前搵我地紅磚房幫忙的一位「英國業主」的物業。 據說,他幾年前買入一個位於 Liverpool 的分層物業 “Flat”, 並且在香港經地產代理完成交易簽署買賣合約。 代理當時承諾發展商會向他提供三年的保證租金回報, 但交易完成後,他只收到幾個月的「租金回報」,然後就再聯絡不到發展商或該地產代理。於是,萌生賣盤念頭,希望收返幾多得幾多。於是我們根據他提供的買賣交易合約, 搜尋了相關的地塊,當刻就已經心知不妙。根據政府的地塊資料顯示,該地塊仍然是一間“Factory”工廠, 而且根據2022年八月份的Google Maps – Street View 顯示,該處真的仍然為一件類似工廠的構建物。果然,「發展商」拆樓都懶,直接逃逸。

講到爛尾樓,當然不得不提當年震撼一時的曼城Manchester “Angelgate“ 爛尾事件, 據說當年的地產代理推銷此樓盤時,強烈建議買家全數付款, 以換取更高的保證回報。結果都不用多說,發展商吸金$3.6億港幣後,直接逃逸。另外,大台的王牌節目都有分享過,關於英國樓的爛尾事件。

仔細留意,以上三個例子,都有一個共通點:就係「保證回報」。用你自己的錢派給你自己,天下騙案不外乎數招,但「橋」唔怕舊,最緊要受!

圖:利物浦的 “Flat” 項目 但數年後仍然是工廠地一塊
圖片來源:HK01 英國曼城 Angelgate 項目,吸金數億港元,最終爛尾
截圖:提供所謂租金保證回報的英國爛尾新樓 https://www.youtube.com/watch?v=1nLDAzo5lho&t=23s

-2-

外牆防火不達標,無按揭賣唔出,更甚業主要巨額更換外牆

2017年一場倫敦住宅大樓Grenfell Tower大火,除了燒死72條寶貴生命外,亦都燒毀了數十萬擁有英國分層物業Flat / Apartments 的英國業主的安居樂業夢。因為自大火後,政府對物業放火安全要求提升,銀行同時亦要求所有high-rise residential tower業主需要做外牆防火測試,物業才可以承造按揭。業主的物業頓時失去轉售價值。市場稱為“Cladding Crisis”

曼城作為倫敦後另外一個核心城市,近十幾年有無數High-rise住宅落成,成為Cladding Crisis首當其衝的城市,數百業主不停上街示威,希望發展商能為事件負責,結果如何?當然要繼續等吧, 有些較為好彩的業主,外牆防火測試通過,物業價值稍為恢復正常, 較為不幸的業主,更要為物業付出十萬計英鎊(冇錯,是每個單位)去更換大廈外牆,最終負債累累,但物業卻並不安全,放租都有問題!

英國曼城分層物業外牆防火苦主群: https://manchestercladiators.org.uk/

-3-

物業管理公司棄樓而去變廢廈,管理不善,垃圾堆積如山,物業難而租出/轉賣

在英國,只有21%的民眾住在分層物業Flats,相反絕大多數當地人居住在屋型物業,包括:Detached 獨立屋,Semi-Detached 半獨立屋,Terraced 排屋。 住在大部份屋型物業的,由於業主是連土地業權一併購買, 所以並沒有統一的管理公司去管理,所以倒垃圾,洗街,等公共地方維護,就是住戶需要繳交Council Tax 讓當地市政府處理。相反,當地很多Flats / Apartment項目就要靠物業管理公司去維護,倒垃圾等。 同香港不同,因為絕大多數人居住在分層物業, 甚少會出現有樓無人管的狀態,但在英國,原來都幾常見!尤其倫敦以外,低價較低的城市。

Baltic View / Baltic House 為早幾年前在香港發售過的Apartment 項目, 如今上Google Maps一睇,就睇到為何該樓盤如此難出租, 原來該樓盤管理公司已經逃逸,物業現在沒有人管理,垃圾到處都是,所以難怪叫價£400/月都可以無人問津。類似的管理災難竟然在曼城Salford Quays 的屋苑都有發生,。

另外,位於Bradford的Victoria House 同樣是一位香港買家,經香港的地產代理,買入的所謂保證租金回報項目,數年後,我們竟然發覺該樓盤已經完全人去樓空,連大門都已經被木板封閉。至於業主手持此物業權,可以賣到嗎?

管理不善會大大打擊物業租值,業主必須小心處理, 反觀香港,要聯通大部份業主,踢走管理公司,都不是容易,更何況, 有些發展項目,主打外國買家,大部分業主都不在英國,管理公司當然更容易「無皇管」。想避免管理公司問題?直接買沒有管理公司的屋型物業,可能Council倒垃圾就相對可靠了。

無人管理物業變廢廈,直頭封門,海外業主想收租都好難。
苦主以為賤價賣出物業能收返幾多得幾多,但大廈無人管理,點出租?邊有人肯接火棒? Click to see
著名英國項目,大量香港代理極力推銷此發展商位於Salford的高樓大廈物業。Click to see

-4-

極高溢價難轉售,跑輸大市,甚至大幅蝕讓

實不相瞞,羊毛出自羊身上,近年來,都有不少發展商主動尋找我們紅磚房合作,付佣金希望我們推銷他們的項目,百貨應百客,我們當然亦不會刻意拒絕。市場必定有買家寧願繳付合理溢價,都希望買入全新物業享受。

一般來說,全新物業,對比同區同類型的二手物業,如果溢價介乎20至30%,可以說是合理的水平, 因為當地家庭,亦會願意付出此溢價水平購買優質新盤。而半新物業將來於二手市場放售價值,亦會有較舊樓高, 但如果溢價水平超過50%,很大機會就會與二手市場脫節, 而且大多數是當地買家毫無興趣,才來到海外賣樓吸引不熟識當地市場的買家。此類新盤將來放售時更大機會蝕讓。

但我們特別搵出十幾個樓盤,當年異常高溢價的,在香港發售過的Apartment項目。這幾年來,英國樓市自2015年來上升55.2%(整體平均樓價,UK Land Registry), 以下項目有部分嚴重跑輸大市,更有部份要蝕本離場。

購買新盤時,付出溢價是合理的,但必須要做足功課,留意二手成交,如果溢價異常地高,就要小心!

可見如果入市前,沒有比較同區物業造價水平,很大機會買入超高溢價的全新物業。

-5-

管理費狂加,或者地租每幾年倍增

英國的Apartment 盤,或者Leasehold 屋苑型新盤,最為人詬病,就是大廈物業管理費Service Charge(香港人習慣用Management Fee 形容,但在英國,物業保安,倒垃圾,公共空間維修等稱為 Service Charge),以及Leasehold Ground Rent地租。 當地有很多良心發展商,都提供250 – 999年期以上的超長租期,而且,地租只是象徵式,一般只需£1-100一年。

不過, 早幾年開始就有黑心發展商,特別是主打外國投資者的,就於物業Leasehold Agreement 內,訂明每幾年/十年,將地租倍增,令部份銀行為此物業提供按揭。幸好, 今年六月的英國政府法例,已經禁止發展商向Leasehold業主收取地租,可惜,只限新落成的物業… 即是,舊有的Leasehold物業變相更不受歡迎。

除外,最近英國通脹升溫,很多Apartment 管理費Service Charge 都大增,如上文所講, 要踢走管理公司, 需要集合眾多小業主開大會,但如果該樓盤主打海外買家,管理公司便可以肆無忌憚加管理費,因為大部分業主都不會花精神處理。

英國 Apartment 管理費(Service Charge) “海鮮價”,一直為人詬病。 Click to see
如果買入了倍增地租的 Apartment 項目,很大機會於二手市場極難賣出,因為銀行都會非常顧慮。 Click to see
今年六月的英國政府法例,已經禁止發展商向Leasehold業主收取地租,可惜,只限新落成的物業

-6-

陸續有來…

除了早幾年的英國新盤中伏外,由於英國屋型物業的二手市場一向競爭激烈,所以最近坊間湧現大量所謂「政府包租」,「保證回報7.5%以上」,「10/25年租約」等資助房屋,或HMO等投資項目,吸引香港買家Cash Buy,聲稱可以「躺平」收租,無須租管費,無需維修等綽頭。

究竟當中大家有咩要注意?是否真係「屋」有所值?我地下篇分解。

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Compare Listings